北京近期纯商品住宅库存创3年,南京去年卖房超10万套创历史新高,深圳去年全年房价同比涨幅达47.5%……与此形成鲜明反差的是,三四线城市库存积压已达两到三年；国家统计局的数据显示,截至2015年底,全国商品房待售面积仍有7.1853亿平方米,比上年末增加15.6%。这一方面加剧了一二线城市居民对房价上涨的恐慌,另一方面也加大了人们对房地产市场复杂性的困惑,导致恐慌性购房和恐慌性不购房的马太效应,令一二线和三四线楼市的分化加剧,而高库存问题依然无从解决。
其实,绝大多数人已经注意到楼市的分化,要讨论房地产去库存,必须从两个维度去考虑问题:一个是一线城市与二三线城市的分化,另一个是一二线城市和三四线城市内部不同区域的分化。
一线城市并非就不存在去库存的压力,如一些配套不好、交通不便的楼盘,即便是在北京五六环内,仍不一定能卖得出去。另外,“”带来的是更高的房价,而高价房更多意味着精装修、大户型,这类房子一直是去库存的“困难户”。因此,人们没有必要看着某个地段出了“”“楼王”而恐慌性入市。
同理,三四线楼市也不是处处房子都难卖。在小城市配套完善的,在部分接受大城市辐射的区县,购房的需求仍呈现上升趋势。这里的人们同样不必因担心房价下跌而恐慌观望。
三四线楼市高库存背后的问题是供给与需求不匹配；一二线楼市高地价、高房价的背后也酝酿着供需失衡。如果无视供需失衡这个现实,在三四线城市再怎么刺激消费需求也难提振,在一二线城市继续鼓动恐慌性购房则可能透支楼市的有效需求。
有城市房管部门负责人曾对记者大倒苦水:“我建设了低价房,但就是没人来买,我能有什么办法?”也有开发商向记者坦言:“地价就摆在那里,你不抢‘’,还有别人抢。”这些话看似都有道理,却暴露了这些地方政府部门和开发企业的盲目——无视老百姓业已升级的需求,房子再多,房价再高又有何用?
在吃穿方面老百姓的需求升级很容易理解,改革开放30多年来,我们从有吃有穿演进到讲究吃穿。同样,住方面的需求升级也不难觉察,从住有所居到住有宜居,从不乏来自民间的呼声。从供给侧结构性改革的角度去审视房地产去库存,我们不难发现,房地产市场需求转变是库存积压重要原因。政府部门不能只想着如何把“不合口的面包”推销出去,而应该在提升“面包”的内涵上多做文章。
这意味着政府在房地产市场的角色,应该更多地从“卖地帮吆喝的人”转变成兜底保秩序的人。与京津冀一体化协调发展同理,如果政府部门能够下大力气推动区域公共服务均等化,让三四线的城市成为就地城镇化的“热点”,这些区域的房地产库存将有望逐步化解。此外,如果政府部门能严守底线,不作房价上涨的推手,严厉打击恶意炒作、等不良行为,引导开发企业提升住房品质和质量,也能为去库存打下更加扎实的基础。
解放思想,转变理念,才能更好地适应现实。在供给侧结构性改革的背景下,在“三个1亿人”的前景中,我国城镇居民的住房需求依然巨大。考验在于,政府部门和有关各方如何培养和适应新的需求。
近期,地方“两会”陆续召开,不少省市在政府工作报告中明确提出,要以促进住房消费为重点来解决房地产库存问题。类似的表述集中出现在各省开年的施政纲领之中,显得不同寻常,透露了地方经济发展的新趋向。
这一方面是对提出的2016年经济工作五大任务之一“去库存”的细化,另一方面也是结合地方实际做出的工作新安排。
从政府调控市场的角度来看,某一领域的产品生产得多了,政府鼓励老百姓多买一些,以降低库存实现市场供需平衡,这本无可厚非。然而,面对当前国内住房市场供需结构不匹配的特殊矛盾,楼市去库存单靠刺激消费显然是难以实现的。如果不能认清供需失衡这个现实,忽视了供给侧结构改革的迫切性,单纯以强刺激甚至命令来推动住房消费,就极有可能在工作中出现偏差。甚至有的地方可能出现政府与市场共同制造购房恐慌或者“摊派式购房”之类的闹剧。